Aprovado pela Câmara Municipal no último dia 24, o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Central promete levar 200 000 novos moradores para o Centro nos próximos vinte anos e dar uma cara mais residencial à região.
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O plano é fornecer incentivos para construtoras investirem nos distritos República, Sé, Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília e arrecadar cerca de 600 milhões de reais neste processo, um valor que, segundo a gestão municipal, será revertido para construção de habitações de interesse social, equipamentos públicos e melhorias na infraestrutura da região.
Os projetos de intervenção urbana estão previstos no Plano Diretor da capital, de 2014, e são estudos técnicos que possibilitam fazer melhorias e transformações em áreas específicas (normalmente consideradas subutilizadas) nos setores de habitação, serviços, meio ambiente e mobilidade urbana.
A cidade é dividida por zonas, onde podem ser construídos determinados tipos de empreendimento até certo limite de tamanho e área, chamado de coeficiente básico. Na prática, com o PIU, construtoras são autorizadas a construir acima desse coeficiente, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira, a outorga onerosa. A ideia é que os próprios empreendimentos que venham a ser construídos custeiem as melhorias no seu entorno.
Pelo texto aprovado na Câmara, porém, a outorga onerosa não será cobrada para quem quiser construir acima do limite básico na região do Centro Histórico, que inclui a Sé, a República e parte dos Campos Elíseos (trecho próximo à Estação Júlio Prestes, na área da Cracolândia), nos cinco primeiros anos após a sanção da lei. A contrapartida será devida nos bairros que compõem o Centro Metropolitano (Brás, Belém, Pari, Santa Cecília e Bom Retiro).
Por lei, 40% dos valores arrecadados no PIU devem ser para o atendimento habitacional de interesse social destinado a famílias com renda de até dois salários mínimos (2 424 reais), enquanto 20% devem ser aplicados para melhorar a rede de equipamentos públicos e 5%, na preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural. Os outros 35% são de destinação livre.
O esboço das intervenções previstas inclui a reestruturação do entorno do Rio Tamanduateí, que corta a Avenida do Estado, instalação de ciclovias em passarelas no Pari, Bom Retiro e Belém, um plano emergencial de calçadas em todos os bairros e a arborização de ruas e melhorias na mobilidade urbana em geral.
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A urbanista Raquel Rolnik, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, é crítica ao projeto porque, em sua visão, ele não resolve os principais problemas do Centro, que é a enorme quantidade de pessoas em situação de rua e as moradias precárias, como cortiços, pensões e ocupações. “O que o PIU Central faz é incentivar uma grande frente de expansão do mercado imobiliário, falando que isso vai gerar recursos para fazer habitação social. Só que uma das estratégias principais para atrair essas construtoras são descontos e isenções de pagamentos da outorga onerosa. E esses descontos nas outorgas são tão grandes que, na verdade, o fundo para fazer habitação de interesse social simplesmente não vai existir.”
Caso sejam arrecadados os valores esperados pela prefeitura, 240 milhões de reais irão para a construção de habitações de interesse social, o que na prática será suficiente para apenas uma fração de imóveis frente ao déficit habitacional da cidade. Para efeitos de comparação, em agosto, a prefeitura anunciou a construção de 1 568 unidades habitacionais na Zona Leste, pelo valor de 306 milhões de reais. Censo da prefeitura divulgado em janeiro estimou que 32 000 pessoas vivem nas ruas.
A capital tem quinze PIUs em planejamento, mas o Central é o primeiro projeto do tipo a ser aprovado. Ele foi proposto pelo então prefeito Bruno Covas, em 2020, e abrange mais de 2 000 hectares. A ideia é que as transformações ocorram nos próximos vinte anos, mas o PL aprovado prevê uma revisão em 2032.
Sérgio Lessa, professor do curso de arquitetura e urbanismo do Centro Universitário Belas Artes, vê a aprovação de forma positiva por entender que é importante “transformar o Centro, que é uma área densamente comercial, em um local em que as pessoas possam usufruir a estrutura que existe, com um programa de moradia”.
Por outro lado, acredita que a proposta possa ser melhorada na área de habitação social. “Talvez seja necessário um programa de interesse social para poder garantir que de fato essas verbas sejam destinadas a isso, e não para especulação imobiliária tirar vantagem do processo.”
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O secretário municipal de Urbanismo e Licenciamento, Marcos Gadelho, afirma que o PIU vai estimular empreendimentos no Centro e também cumprir os 40% para habitação popular previsto em lei. “O que não pode é ficar como estava. Está há 25, trinta anos com uma região deteriorada, que não teve qualquer implemento que estimulasse esses empresários a virem, ou até teve, mas que não foram suficientes para estimulá-los”, diz.
“Tem vários benefícios que são trazidos para o fomento desta região, principalmente na habitação de interesse social e na recuperação do patrimônio com enfoque muito grande na mobilidade da região toda”, complementa.
Dentro do PIU, ainda ficam instituídos os Projetos Especiais Minhocão, Parque Dom Pedro II e Largo da Concórdia, que serão desenvolvidos pela SP-Urbanismo com a participação da sociedade civil e terão propostas específicas para atender às suas necessidades. No Parque Dom Pedro, por exemplo, a ideia é mudar o terminal de ônibus de lugar.
Também estão previstos os Projetos Estratégicos em locais onde há predominância de terrenos públicos, que são o Detran-SP, próximo à Armênia, a região do estádio Canindé, e galpões situados na Rua Santa Rita, no Brás. Nesses locais, a ideia é fazer reformas nas ruas, avenidas e calçadas já existentes ou criar vias e encontrar outros usos para imóveis subutilizados, por meio de chamamentos públicos.
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Publicado em VEJA São Paulo de 14 de setembro de 2022, edição nº 2806
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