Cresceu para cima: número de apartamentos ultrapassa o de casas na capital
Esse fato era previsto por especialistas, dada a verticalização cada vez maior, mas a cidade ainda é menos compacta que as metrópoles globais
Pela primeira vez, São Paulo tem mais imóveis residenciais em prédios do que casas. A conclusão é de um levantamento feito pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM-Cepid), financiado pela Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Fapesp), que teve como base informações da Secretaria Municipal da Fazenda usadas para cálculo de IPTU entre os anos 2000 e 2020. Foram considerados cerca de 63 milhões de imóveis formais, ficando de fora, portanto, residências informais ou favelas.
A chamada “verticalização” permite que mais pessoas morem nas áreas centrais, onde estão as vagas de trabalho e os melhores serviços, o que ajuda — e muito — a reduzir o pavoroso trânsito da cidade. Mas, apesar de ser essa a tendência vista na pesquisa, a capital está longe de ser adensada como outras metrópoles globais. “São Paulo tem cerca de 110 habitantes por hectare. Paris e Barcelona, por exemplo, possuem mais que o dobro disso”, diz Nabil Bonduki, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e relator do Plano Diretor. “O senso comum é de que São Paulo é uma cidade verticalizada.
Mas, fora do centro expandido, a capital foi formada predominantemente por residências horizontais e de baixo padrão. Agora, a tendência está se invertendo”, explica Eduardo Marques, diretor do CEM e um dos responsáveis pelo levantamento.
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No confinamento da pandemia, porém, a procura por casas (naturalmente mais arejadas) voltou a crescer, indicam dois dos principais sites de imóveis do país. Um levantamento do QuintoAndar, feito a pedido da Vejinha, mostra que entre abril de 2020 e junho de 2021 as buscas por imóveis residenciais (para comprar) aumentaram 35% na capital, sendo os bairros mais procurados Vila Mariana, Tatuapé e Mooca. No mesmo período, o interesse por apartamentos ficou estável e houve queda de 48% para estúdios e quitinetes. Dados do DataZAP+ mostram que as buscas por casas no interior também dispararam. “As pessoas ficaram mais tempo no lar. Isso influenciou o comportamento do consumidor, mas é cedo para afirmar se essa mudança vai persistir no longo prazo”, diz Edivaldo Constantino, economista do DataZAP+.
A pesquisa do CEM ainda vai publicar catorze notas técnicas com análises sobre edificações, mobilidade urbana e orçamento público. No ano 2000, São Paulo tinha 1,23 milhão de residências horizontais e 767 000 verticais. Vinte anos depois, as casas representam 1,37 milhão de unidades (11,4% de aumento) e os apartamentos somam 1,38 milhão (alta de 80%). O estudo revela que a expansão paulistana foi puxada por um crescimento contínuo no número de apartamentos de médio e alto padrão. Segundo o Secovi, maior sindicato do mercado imobiliário da América Latina, o total de lançamentos de apartamentos residenciais em São Paulo cresceu 170% entre 2004 e 2020, saltando de 22 550 para 59 978 unidades. Apenas nos primeiros cinco meses deste ano, o setor já lançou outras 20 174.
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Para os especialistas, a verticalização ocorreu principalmente por razões econômicas e por incentivos do Plano Diretor, cuja a ideia era justamente adensar a população nas regiões com melhor infraestrutura. “A cidade não tem mais como crescer horizontalmente. Não se trata apenas da questão do preço da terra, mas de espaço, mesmo. A verticalização é inevitável. Se ela é boa ou ruim, é uma discussão complexa. Mas temos de buscar um equilíbrio e isso só será possível por meio de um zoneamento mais bem-feito do que o que existe hoje”, justifica Bonduki.
Na avaliação do administrador de empresas Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s, uma imobiliária voltada para o mercado de alto padrão, o custo dos empreendimentos também foi decisivo para a mudança. “Os terrenos se tornaram cada vez mais caros e o Plano Diretor incentiva a ocupação mais densa. A verticalização é muito mais eficiente. À medida que a cidade se desenvolve, não tem outro jeito a não ser verticalizar. Onde o zoneamento permitir a construção de prédios, áreas que tinham predominância de imóveis horizontais vão ter muito mais edifícios”, diz.
Outros fatores mais pessoais, como a sensação de segurança trazida pelos condomínios em uma cidade com tantos problemas nessa área, também passaram a contar. O administrador de empresas José Lourenço Nascimento Hirschmann, de 29 anos, e a engenheira Kelly Samantha Vianna Hirschmann, 35, moravam em casas antes do casamento. Chegaram a procurar uma nova residência similar para comprar, mas optaram por um apartamento na Vila Medeiros, Zona Norte. “Nos bairros mais seguros, o preço das casas é alto demais. Como viajo muito a trabalho, preferi comprar um apartamento para a segurança da minha família”, conclui José Lourenço.
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Publicado em VEJA São Paulo de 21 de julho de 2021, edição nº 2747
