A vida nos condomínios superexclusivos, onde boom de moradores faz preço do metro quadrado superar o de bairros como os Jardins
Pandemia altera a rotina de residenciais como a Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, onde, no início do ano, cerca de 200 casas estavam sendo construídas
No início do ano, o excesso de veículos levando e trazendo material de construção chegou a perturbar a tranquilidade da Fazenda Boa Vista, um condomínio de super-ricos na área verde de Porto Feliz, a 100 quilômetros de São Paulo. Cerca de 200 mansões estavam sendo feitas ao mesmo tempo no residencial, que mede oito vezes o Parque Ibirapuera. Nos fins de tarde, os carros de serviço formavam longas filas nos portões de saída, onde são revistados.
“As ruas internas começaram a lotar de uma maneira surreal, tinha trânsito de caminhões. Quase fui atropelada”, conta a influencer digital Luara Costa Napoli, 27, que decidiu alugar a casa que comprou ali e se mudar para a Colônia Helvétia, em Indaiatuba, junto do marido Augusto Napoli, 29.
Desde o início da pandemia, os condomínios de altíssimo luxo ao redor da capital vivem um boom imobiliário sem precedente. Na Boa Vista, apontada como o pedaço de terra mais quente desse mercado, o metro quadrado de terreno saltou de 700 reais no começo do ano passado para 2 200 agora — e os menores lotes medem 3 000 metros quadrados, ou seja, não se consegue um espacinho no loteamento por menos de 6,6 milhões de reais.
“Não são apenas anúncios, mas valores dos negócios fechados”, diz Renata Firpo, uma badalada corretora da região. “Tem gente pedindo 3 500 pelo metro quadrado”, ela afirma. As casas mais “baratas” do pedaço, um conjunto de projetos idênticos de 350 metros quadrados de área construída à beira de um lago, subiram de 4,5 milhões para 9 milhões de reais. Ou seja, custam por volta de 25 000 o metro quadrado, acima da média dos bairros mais caros de São Paulo e Rio de Janeiro, que é de 20 600 reais na Cidade Jardim e 21 500 reais no Leblon. (Na Cidade Jardim, por sinal, o valor caiu 9,4% em doze meses.)
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Entre as opções mais caras, destaca-se uma estância arrematada recentemente pela família Batista, da J&F, por 53 milhões de reais. Ao todo, a incorporadora JHSF vendeu 849 milhões de reais em terrenos e imóveis na Boa Vista em 2020; no ano anterior, tinha faturado um quarto disso. (O montante não inclui propriedades revendidas por terceiros.)
Nos primeiros meses deste ano, o ritmo seguiu aquecido. “A maioria dos clientes vem de São Paulo. Tem advogados, empresários, mercado financeiro… Se pegar a lista de bilionários da (revista) Forbes, uma grande quantidade deles — não posso dizer que sejam todos — tem algum vínculo com a Boa Vista”, diz Thiago Alonso de Oliveira, CEO da JHSF.
Embora o loteamento não disponha do mar do Leblon ou dos serviços dos Jardins, tem outros predicados que explicam a concentração de bilionários talvez inédita no país. Os diferenciais de maior sucesso, segundo quem conhece bem a turma, são o altíssimo nível de segurança e de vizinhança. “Sua mulher sai para caminhar de manhã com a esposa do dono do seu banco”, exemplifica um dos mais antigos proprietários, que pediu anonimato — ele paga quase 6 000 reais por mês apenas de condomínio.
reais custa, em média, o metro quadrado de terreno na fazenda boa vista, a 100 quilômetros de sp
de reais é o preço das casas de menor valor no residencial; antes da quarentena, elas valiam 4,5 milhões de reais
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Também ajuda, claro, o serviço de primeiríssima linha à disposição dos frequentadores. Há, por exemplo, um Hotel Fasano dentro dos domínios da Boa Vista — já quase sem vagas nos próximos dois meses —, que entrega refeições e até arruma a cama das casas do condomínio, ou organiza piqueniques para os moradores. Em um dia normal, personalidades como o jogador Kaká ou o piloto Felipe Massa relaxam na piscina da hospedagem, em frente a um campo de golfe (págs. 12 e 13).
“Quando você tem uma conta bancária ilimitada, procura lugares onde não se sinta deslocado”, diz Constantino Bittencourt, sócio-diretor do Grupo Fasano, para explicar o interesse de tantos ricaços pelo empreendimento. Até o aplicativo de pedir comida é exclusivo: o CJ Food, criado na pandemia apenas com restaurantes de alto padrão que passaram a atender o residencial.
Para garantir o home office, os proprietários contam com a maior rede de fibra óptica privada do país, com mais de 120 quilômetros de extensão. “O excesso de pessoas fez o wi-fi ficar sobrecarregado no início da quarentena, mas agora melhorou e dá para trabalhar tranquilo”, diz a empresária Ligia Danesi, 55, proprietária local. O aeroporto executivo quase vizinho, o Catarina, também construído pela JHSF e cuja pista supera a de Congonhas em tamanho, deve ampliar novamente a capacidade dos hangares para abrigar a profusão de jatinhos. “Os moradores passaram a pedir mais espaço. Subimos de dois para cinco hangares, mas estamos estudando fazer outros dois”, diz Oliveira.
Poder atravessar a pandemia nesse sossego, claro, tem sido o principal apelo para as vendas. “Antes, os endinheirados que podiam ir à Europa no fim de semana não viam graça em comprar uma casa no interior. As restrições sanitárias mudaram essa concepção”, diz Danilo Igliori, economista da DataZap. “A demanda cresceu, mas a oferta de condomínios de luxo é pequena e não se expande rapidamente, daí a alta abrupta dos preços”, ele afirma.
O mesmo fenômeno acontece em outros residenciais cinco-estrelas do interior. Na Quinta da Baroneza, pioneira no segmento, o valor dos terrenos subiu de 750 para 2 000 reais o metro quadrado. No Haras Larissa, especializado em atividades hípicas, o valor médio saltou de 600 para 1 800 reais. Na Praia da Grama, um lançamento mais recente que terá uma piscina de surfe, os negócios emplacaram de vez na pandemia. O cenário se repete no próprio Boa Vista Village, uma extensão da Fazenda Boa Vista com preços um pouco menores (os proprietários da Boa Vista poderão frequentar o novo empreendimento, que também terá piscina de ondas, mas o inverso não será permitido.) Em 2020, a JHSF vendeu 298 milhões de reais no projeto, lançado em 2019.
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Os juros baixos e as incertezas do país ajudam a explicar por que esse nicho exibe números tão pujantes — mesmo em meio à severa crise econômica que obriga 27 milhões de brasileiros a viver com menos de 246 reais por mês. “O dinheiro dos ricos passou a render pouco nas aplicações, e os imóveis são sempre um porto seguro nas turbulências”, diz Igliori. “Acredito que os preços desses residenciais podem baixar no médio prazo. A valorização está bastante ligada à pandemia”, ele afirma.
De fato, quem passou a quarentena no paraíso privado de Porto Feliz não reclama das altas cifras. “A região tem uma energia boa. Chove pouco e o pôr do sol é maravilhoso”, diz a empresária Deborah Quintela, 50, que morou por seis meses na Boa Vista e agora alterna a rotina com períodos na capital. “A família pôde se divertir junta, em atividades como o beach tennis”, ela celebra.
No litoral paulista, a onda do dinheiro graúdo também atingiu os residenciais luxuosos. Nos condomínios do norte do Guarujá (São Pedro, Iporanga, Tijucopava e Taguaíba), onde as casas mais caras já passavam de 50 milhões de reais, a valorização média foi de 30%. Corretores tradicionais da região afirmam ter alcançado o melhor faturamento da história durante a pandemia. As casas mais baratas, de cerca de 300 metros quadrados e longe da orla, foram de 2,5 milhões para 4 milhões de reais. Em São Sebastião, os residenciais da Praia da Baleia tiveram valorização semelhante.
“Em comum, são todos locais fechados. Os paulistanos se importam muito com segurança”, diz Caio Augusto Gomes, que vende mansões no residencial Costa do Sol, na Praia de Guaratuba. “Aqui existe um rio de cada lado da praia. Você realmente só entra na areia se passar pelas cancelas de segurança do condomínio. Faz muito sucesso entre a clientela”, ele conta.
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Por trás dos muros altos dos supercondomínios, a paz parece mesmo só ser perturbada por eventuais caminhões de obras. Ou, bem, pelos onipresentes carrinhos de golfe, uma moda na Fazenda Boa Vista. Cheia de regras próprias de trânsito (há radares internos e multas para quem ultrapassar 30 quilômetros por hora), a localidade proíbe que adolescentes dirijam os pequenos veículos, o que nem sempre é cumprido à risca.
“Muita gente passou a alugar casas aqui nos últimos meses. Quem aluga, diferentemente dos proprietários, tende a seguir menos as regras — e aconteceram alguns acidentes”, conta o antigo morador. Os aborrecimentos, porém, não parecem ofuscar os privilégios locais. “A saudade do agito da capital não supera a vantagem de viver longe das aglomerações”, diz a empresária Ligia. “Na Boa Vista, não precisamos ficar com essas ‘escravidões’ da pandemia o tempo todo”, conclui.
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Publicado em VEJA São Paulo de 12 de maio de 2021, edição nº 2737
